La progresiva protección del deudor hipotecario

Desde el inicio de la crisis económica, el número de ejecuciones hipotecarias se ha ido incrementando exponencialmente. Tanto es así que, con el fin de proteger los intereses de los compradores de inmuebles mediante un préstamo hipotecario, el legislador ha ido regulando los requisitos necesarios para proceder a la ejecución de la hipoteca. La primera gran reforma que protegía los derechos de los deudores se introdujo mediante la ley 1/2013 como consecuencia de la respuesta del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en el “caso Aziz” que consideró que la Ley Hipotecaria vulneraba los derechos del consumidor.

Como novedad, dicha Ley introdujo el requisito de un mínimo de 3 cuotas impagadas para vencer anticipadamente y la limitación de los intereses moratorios, adquiridos por la demora del pago de la hipoteca, al triple del interés legal.

Aprovechando la ocasión de transponer la directiva 2014/17 mediante la “Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario” que entrará en vigor en los próximos meses, el Gobierno ha introducido novedades inspiradas en otros marcos jurídicos de la unión, como el alemán y el italiano, para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria en caso de impago. De este modo ha considerado la vida del préstamo en dos mitades, durante la primera el impago debe ser igual al 3% del capital concedido o bien de 12 cuotas. En la segunda mitad, se eleva al 7% y 15 cuotas respectivamente. También regula los intereses moratorios, limitándose al interés remuneratorio más 3 puntos.

Esta reforma, sin duda, aportará mayores garantías para el comprador, pero también reportará seguridad jurídica a la entidad bancaria ya que en la actualidad el criterio de las Audiencias Provinciales respecto de la cláusula de vencimiento anticipado es muy dispar, puesto que la mayoría están esperando respuesta del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre una cuestión prejudicial relativa a la cláusula de vencimiento anticipado actual.

En cuanto a los procedimientos de ejecución hipotecaria que actualmente se encuentran en vigor en los juzgados, no podrán acogerse a esta reforma, por lo que la gran mayoría seguirán suspendidos a la espera de la decisión del Tribunal Europeo, cuya decisión vinculará a los aproximadamente 80.000 procedimientos que se tramitan en los juzgados españoles. En caso de que la decisión sea contraria a los intereses de las entidades, estas deberán explorar nuevos mecanismos ajenos a la nueva regulación para ejercitar sus derechos de cobro como reclamadores de la deuda.

En definitiva, es una ley muy esperada porque supone un marco normativo que aporta seguridad jurídica a todos los actores. Por un lado, a los consumidores, ya que representará una nueva generación de derechos por las garantías que se establecen a nivel de contratación bancaria y que deben conducir a restaurar la confianza al consumidor. Y por otro, para las propias entidades financieras a las que la presente ley les ofrece un marco de estabilidad y seguridad jurídica que, al menos partir su entrada en vigor, pondrá punto y final a numerosas cuestiones (que no todas) que han sufrido vaivenes jurisprudenciales como el vencimiento anticipado.

Ana Enguix. Directora Área Judicial –  Iván Martinez. Abogado.