Las claves de la nueva ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario

El pasado 11 de diciembre se remitió el informe de ponencia de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito inmobiliario, más conocida como “nueva ley Hipotecaria”. Desde Lexer analizamos el contenido y los cambios que se avecinan en la contratación de préstamos hipotecarios.

  • ¿Quién asumirá los gastos de constitución? El comprador asumirá el coste de la tasación que además podrá ser de su elección, mientras que el banco correrá con el resto de gastos: Impuesto de actos Jurídicos Documentados, Arancel notarial, gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y gestoría.
  • ¿Pueden obligar al comprador a contratar otros productos para conceder el préstamo? La nueva ley prohíbe la venta vinculada de préstamos excepto cuando el banco pueda acreditar que la venta conjunta supone un claro beneficio para los compradores. Se podrá contratar con otra entidad los seguros y pólizas de hogar y vida sin que ello suponga un encarecimiento de las condiciones del préstamo.
  • ¿Cómo afectará a las ejecuciones hipotecarias? Este punto supone un auténtico cambio, pues se dota de más garantías al comprador. Hasta ahora bastaba el impago de 3 cuotas para vencer anticipadamente y ejecutar la hipoteca. Ahora, el préstamo se divide temporalmente en dos mitades, en la primera mitad para ejecutar la hipoteca hará falta el impago de una cantidad que equivalga al 3% del capital prestado o bien 12 cuotas. Para la segunda mitad, estos requisitos se elevan hasta el 7% o bien 15 cuotas.
  • ¿Afecta a las ejecuciones hipotecarias que ya están en vigor? No, ya que la ley no tiene alcance retroactivo. Muchas de estas ejecuciones están paralizadas en los juzgados hasta que el TJUE resuelva sobre la cláusula de vencimiento anticipado, por lo que estos procedimientos no se verán afectos por la nueva ley y seguirán pendientes del criterio del TJUE. La ley si prevé una disposición transitoria para formular incidente extraordinario de oposición, si todavía no se había efectuado durante el procedimiento, este incidente tiene como límite temporal la puesta en posesión del inmueble.
  • ¿En caso de impago, que intereses de demora tendrá el comprador? Se añade una nueva protección al consumidor según la cual los intereses por demora quedan fijados en el interés remuneratorio más 3 puntos.
  • ¿Podrá incluirse en el contrato de préstamo hipotecario la cláusula suelo? No, la nueva ley prohíbe aplicar a la cuota un límite mínimo de interés aunque éste baje. Sin embargo, tampoco se acepta que el interés remuneratorio pueda llegar a ser negativo.
  •  ¿Se podrán seguir contratando préstamos en moneda extranjera? Sí, los préstamos multidivisa siguen siendo válidos, aunque los bancos deberán ir informando periódicamente al comprador de términos y plazos, así como del desglose de las cantidades pagadas y el derecho a conversión a moneda alternativa.
  • ¿Se podrá subrogar el préstamo con otra entidad? Sí, la subrogación del préstamo con otra entidad sigue estando permitida, aunque ahora no se podrá cobrar comisión por subrogación. Este apartado sí que tiene efecto retroactivo y afecta a los contratos de préstamo en vigor.
  • ¿Se modifican las comisiones por cancelación anticipada? El cliente pagará menos comisiones por cancelación anticipada.  Para hipotecas a tipo fijo, la comisión por amortización será de 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de ese periodo. Cuando sean a tipo variable, la comisión será de 0,25% y 0,15% dependiendo del periodo.
  • ¿Cuál será el protocolo para firmar un préstamo hipotecario? Una vez que el comprador haya sido asesorado sobre los préstamos disponibles en el mercado según sus necesidades y tras analizar su solvencia, el banco deberá remitirle una ficha homologada con los datos informativos de su préstamo. Antes de firmar el préstamo en la notaria, el comprador deberá acudir previamente para que el notario informe y asesore de forma individualizada sobre el contenido del préstamo y sus cláusulas, haciéndolo constar en acta. Sin este requisito, no podrá formalizarse escritura.