El Tribunal Supremo respalda el carácter forzoso de la dación en pago en procedimientos concursales
Buenas noticias para el Sector del Servicing pero sobre todo para los Fondos de Inversión y Entidades Financieras. De la mano y respaldados por nuestro cliente VICTORIA ASSET MANAGEMENT y sobre todo con la ayuda y confianza de Santiago Hernández, desde Lexer hemos conseguido un rotundo éxito judicial, consiguiendo que el alto Tribunal equipare la dación en pago en el seno de un concurso con una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria.
Ayer recibimos con gran alegría la Sentencia del Tribunal Supremo por la que estiman nuestro recurso de casación, y respalda nuestra defensa de que una dación en pago en el seno de un Concurso de Acreedores se equipara, por analogía, a una enajenación forzosa, habida cuenta de que se trata de una transmisión sujeta a supervisión y autorización por parte del Juez del Concurso tras aprobarse el plan de liquidación, y por tanto, resultando de aplicación el art. 13 LAU, a pesar de no estar comprendida la dación en pago en el listado del citado precepto, y dejando establecido que dicha transmisión reúne los requisitos implícitos del precitado artículo.
En el caso concreto, donde nuestro cliente adquirió como tercera adjudicataria (de buena fe, designada por el acreedor privilegiado especial), los inmuebles mediante escritura de dación para pago, autorizada en el seno de un concurso forzoso en sede de liquidación, y en cumplimiento del propio plan de liquidación, como una de las formas previstas para la realización de los activos, tras considerar extinguidos los contratos de arrendamiento, no inscritos en el Registro de la Propiedad, en virtud del art. 13 de la LAU, se procedió a presentar la oportuna de demanda de Desahucio por Precario por la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los ocupantes. Sin embargo, tanto el Juzgado de Instancia como la Audiencia consideraron que no resultaba de aplicación por analogía el art. 13 LAU, sino el 14 LAU (del que las propias resoluciones de la instancia y audiencia también hacen una incorrecta interpretación).
Tanto el Juzgado de instancia como la Audiencia, se limitaron a aplicar la literalidad del supuesto, en concreto que, al referirse el art. 13 de la LAU en exclusiva a enajenación forzosa por ejecución hipotecaria, consideraron que no cabe la aplicación analógica para las daciones ocurridas en un procedimiento concursal.
Esta postura, hasta ayer, había sido adoptada por numeras Audiencias Provinciales, como la de Valencia, Alicante o Murcia, con las que, a pesar de nuestros argumentos, seguían viendo la dación en pago en el seno de un concurso, como una enajenación de la vivienda arrendada de las comprendidas en el art. 14 de la LAU, sin tener en cuenta, conforme a nuestra defensa, que en estos casos no intervenía la voluntad del deudor en ningún momento, sino que la enajenación de los activos que adquirió mi mandante tenía la calificación de enajenación forzosa y que, por lo tanto, se le ha de aplicar el art. 13 de la LAU, con las consecuencias en cascada que resultarían de tal aplicación: la resolución de los contratos de arrendamiento que no se hallaban inscritos en el momento de la adquisición.
Las palabras exactas que apoyaron nuestra teoría y que, por fin, plasma el Tribunal Supremo, son:
«6.- En este contexto, la dación en pago a que se refería el art. 155.4 LC y se refiere actualmente el art. 211 TRLC, es funcionalmente similar a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. Y ello, porque se produce en el marco de un proceso universal en el que se da lugar a la enajenación de activos, por lo que realmente no tiene carácter voluntario (la LC la trata como una modalidad de «realización», lo que en nuestro Derecho es sinónimo de procedimiento de apremio) y aunque se plantee como una alternativa a la ejecución forzosa, reúne los requisitos implícitos en el art. 13.1 LAU, en cuanto que supone la transmisión con aprobación judicial del derecho sobre el inmueble que permitía a su titular darlo en arrendamiento».
Esta resolución supone un paso adelante para todos los inversores que se adjudican inmuebles en el seno de un concurso, y que, hasta ahora, se han visto abocados a tener que reconocer contratos de arrendamientos de los cuales son conocedores con posterioridad a esa adjudicación y que no están inscritos en el Registro de la Propiedad además de ser en muchos casos fraudulentos, con rentas irrisorias o plazos y vencimientos eternos.
Gracias a este pronunciamiento, desde hoy, cualquier 3º de buena fe que adquiera un inmueble por dación en pago en el seno de un concurso de acreedores, sobre el que exista un contrato de arrendamiento firmado antes del 06/03/2019, siempre que dicho contrato no conste inscrito en el Registro de la propiedad con anterioridad, el contrato de arrendamiento quedará resuelto, en virtud del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en concordancia con el art. 34 LH. Para contratos celebrados con posterioridad al 06/03/2019, la misma suerte correrán los contratos una vez transcurridos 5 años o 7 si el arrendador es persona jurídica; y esto, dado que el Alto Tribunal ha considerado que, aunque el mencionado artículo habla de enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, éste considera que una dación en pago en el seno de un concurso de acreedores se equipara a esa ejecución por analogía, habida cuenta que no interviene la voluntariedad del deudor, sino que en estos casos, la tercera adjudicataria (de buena fe) es designada por el acreedor privilegiado especial, y adquiere los inmuebles mediante escritura de dación para pago, autorizada en el seno de un concurso forzoso en sede de liquidación, y en cumplimiento del propio plan de liquidación, como una de las formas previstas para la realización de los activos, lo que le lleva a equiparar esta forma de adjudicación con la realización forzosa en el seno de una ejecución hipotecaria.
Esta postura ha sido defendida desde Lexer en multitud de ocasiones antes distintos juzgados y Audiencias Provinciales, en supuestos idénticos, donde se adjudica un inmueble sobre el que existe un contrato de arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad, con esta sentencia ya tenemos vía libre para garantizar a nuestros clientes la posibilidad de acudir al Juicio de Precario para lanzar a los ocupantes sin título, habida cuenta que, como hemos remarcado, el contrato de arrendamiento quedará extinguido conforme al art. 13 LAU.