Este domingo entró en vigor la Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cuyos aspectos más relevantes ya hemos ido comentando anteriormente. Esta entrada en vigor, supone que a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria suscritos a partir de ayer les será de aplicación esta ley.
Unas de las principales novedades era la introducción de un nuevo elemento de transparencia, que supone la visita previa al notario de quien va a suscribir el préstamo como prestatario para obtener materialmente el asesoramiento descrito en la ley.
En este sentido, la DGRN publicó el viernes 14 y el sábado 15 de junio de 2019 diversas instrucciones en aras de resolver ciertas dudas de aplicación material:
- Instrucción sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- Sobre el uso de las plataformas informáticas de las entidades financieras para tramitar la información previa:
Cabe recordar que el 29 de abril ya se publicaron los desarrollos legislativos de la Ley 5/2019 (LCI), mediante:
- Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera.
- Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
Por último, debe hacerse hincapié en que, aunque la nueva Ley 5/2019 (LCI) sea conocida comúnmente como “nueva ley hipotecaria” esta va a seguir coexistiendo con la Ley Hipotecaria vigente, pues esta no es sino un complemento a la actual ley hipotecaria “Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria” ya que la ley clásica regula el derecho real como tal y la Ley 5/2019 (LCI) regula aspectos más relacionados con la contratación y la transparencia.
Una vez fijado el marco legal regulatorio, recordamos las novedades más trascendentes que nos ofrece la nueva normativa:
- Gastos hipotecarios: serán a cuenta de la entidad bancaria, excepto la tasación, que deberá asumir el prestatario y, además, puede hacerla servir para la concesión del préstamo en otra entidad.
- Comisiones por amortización anticipada: quedan limitados en préstamos de interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y al 0,15% durante los cinco primeros, pasado este tiempo no procede el cobro de comisión. En interés fijo, la comisión será de hasta un 2% los 10 primeros años y luego de un 1,5%.
- Regulación de vencimiento anticipado: se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen en la segunda mitad.
- Favorece el cambio de hipoteca variable a hipoteca fija.
- Prohibición de utilizar cláusula suelo.
- Más información precontractual: habrá una visita al notario en los 10 días anteriores a la formalización del préstamo para que ese le pueda asesorar sobre el contenido y las consecuencias.
- Fijación de los intereses moratorios: quedarán limitados al tipo remuneratorio + 3 puntos.
Esta nueva normativa, que ha contado con una vacatio de 3 meses para que el sector pueda adaptarse a ella, representa un nuevo modelo de contratación bancaria enfocado a la transparencia que proclama la directiva 2014/17/UE, directiva que es traspuesta en esta ley. Por lo que su aplicación supone un nuevo paso en la consolidación de los derechos de los consumidores.
Pero también es beneficiosa para las propias entidades financieras a las que la presente ley les ofrece un marco de estabilidad y seguridad jurídica con la que se espera que se zanjen las controversias generadas últimamente.
